(1) زرعی اراضی کیسے خریدیں ؟ سوال: زرعی زمین کی رجسٹر ی کیسے ہوتی ہے؟ہمیں تفصیل بتا دی جائے ۔ زمین کیسے خریدی جاتی ہے؟ حل : دیکھیں آپ جب بھی کسی سے زمین خریدتے ہیں زرعی زمین تو آپ سب سے پہلے اس کی ملکیت کو تصدیق کرتے ہیں ۔ وہ آپ کو فرد برائے ریکارڈ آپ کے حوالے کر دیتا ہے ۔ وہ آپ حلقہ پٹواری کے پاس جاتے ہیں ۔ اس میں جمع بندی کو دیکھتے ہیں ، اس میں پرت پٹوار کو دیکھتے ہیں ، پرت سرکار کو دیکھتے ہیں آپ رجسٹرحقداران کو دیکھتے ہیں ، رجسٹر گرداوری کو دیکھتے ہیں سارے رجسٹر دیکھنے کے بعدلائن میں چیزیں آجاتی ہیں یہ پتہ چل جاتا ہے یہ بندہ مالک ہے اس کھاتے میں یا �

�یک مخصوص حصے کا مالک ہے جس کا تتیمہ کٹا ہوا ہے جس کا چاروں کونوں پے یہ پراپرٹی آتی ہے ۔ یہ تو ہوگئی آپ کی تسلی کہ اب یہ معاملات ہو گئے ہیں ۔ اب وہ آپ نے خریدنا کیسے ہے؟جب آپ کی تسلی ہوجاتی ہے تو سب سے پہلے آپ اقرار نامہ معاہدہ بیع لکھتے ہیں غور کیجئے گا اس کے اوپرکہ اقرار نامہ معاہدہ بیع کس پے لکھا جائے گا ؟ 1- اسٹامپ پیپر پے 2- اسٹامپ پیپر کی مالیت پوری ہونی چاہیے 3- دو گواہان خریدار کے اپنے ہونے چاہیے ۔ قانون نے یہ نہیں کہا کے دو ہی ہونے چاہیے چار بھی ہوسکتے ہیں ۔ اگر بیچنے والا اپنے گواہان ڈالنا چاہتا ہے دو گواہا وہ اپنے ڈال لے لیکن آپکے خریدار کے دو گواہ اپنے ہونے چاہیے اس میں اس پراپرٹی کاسارا ذکر کیا جائے ۔ اس اسٹامپ پیپر کی مالیت 1250 روپے کی ہے اور وہ بینک سے نکلے گا ۔ اس میں پوری پراپرٹی کی تفصیل ہونی چاہیے ۔ اس میں ادائیگی کا طریقہ لکھا ہونا چاہیے ۔ اس میں بیانہ کیسے ادا کرنا ہے؟ وہ لکھا جائے ۔ خُدارا خُدارا اب دور وہ آچکا ہے کہ ہر چیز کی آپ کو ٹرائل چاہیے اگر آپ کے پاس پیسوں کے بارے میں ٹرائل نہیں ہے توآپ کا کوئی دعویٰ نہیں ہے آپ یہ ذہن میں رکھیں کے نقد ادائیگی عدالتیں نہیں مانتی اگر آپ کے پاس ٹرائل نہیں ہے ۔ میں یہ نہیں کہہ رہا کے آپ کیش اد ا کریں گے تو وہ اقرار نامہ بیع غیر قانونی ہوگا نہیں ۔ میں یہ کہہ رہا ہوں کہ نقد ادائیگی کی بھی ٹرائل چاہیے کہ وہ کیش آپ کے پاس آیا کیسے؟فرض کریں ایک کڑوڑ کا سودا کرتے ہیں تیس لاکھ کا بیانہ کرتے ہیں وہ تیس لاکھ روپے آپ کے پاس آیا کہاں سے اگر وہ ثابت کرسکتے ہیں تو تیس لاکھ کیش کا کرلیں ورنہ تیس لاکھ پے دو تین ہزار روپے خرچ کر کے اس کا پے آرڈر بنوائیں ۔ پے آرڈر بنوانے کے بعد بذریعہ پے آرڈر ادائیگی کریں ۔ آپ فائلر ہیں تو آپ بذریعہ چیک ادائیگی کریں کراس چیک کوئی ادائیگی آپ کی کیش نہیں ہونی چاہیے یہ میرا مشورہ ہے ۔ اگر کیش ہے تو آپ کے پاس ٹرائل پوری ہونی چاہیے کہ وہ کیش آپ کے پاس آیا کہاں سے یہ تو ہوگیا بیعانے کا ۔ اب بیعانہ دو قسم کا ہوتا ہے ۔ ایک بیعانہ ہوتا ہے تمام ادائیگی کردی وقت کا کوئی جواز نہیں ہے کہ ٹائم اس میں کوئی جواز نہیں تھا اس بیعانے کا تو آپ کی کوئی حدود نہیں ہے آپ جب چاہے کروالیں ۔ ایک ہوتا ہے کہ آپ جزوی ادائیگی کردیتے ہیں اہم ادائیگی جو ہے آپ کی شاندار رہتی ہے ۔ شاندار ادائیگی ہوگی تو آپ کے معاملات ہوں گے ۔ یہ تو ہوگیا بیانے کا ۔ بیعانے کے بعد آپ مکمل ادائیگی کرنے لگتے ہیں تو آپ مالک کو کہہ دیتے ہیں کہ میں فلاں تاریخ کو میں مکمل ادائیگی کر رہا ہوں آپ فرد بیع جاری کروالیں ۔ مالک جاتا ہے پٹواری کے پاس وہاں سے فرد بیع کرواتا ہے اب فرد بیع جو ہے فرد برائے بیع جائیداد یہ انتہائی اہم دستاویزات ہے ۔ اس دستاویز کوجب مالک جاری کروالیتا ہے تو خریدار اس دستاویز کی تصدیق کرئے ۔ وہ جاری کروائے گا ۔ جاری کرواکے آپ کو اس کی فوٹو کاپی دے دے گا کہ آپ اپنی رجسٹری وغیرہ کو تیار کرلیں تاکہ جس دن آپ نے ادائیگی کرنی ہے اس دن میں سائن کردوں ۔ اب اس فرد بیع کو آپ نے تصدیق کرنا ہے اپنی آنکھوں سے کسی کے کہنے پے نہیں پٹواری کہہ دے ہاں درست ہے مت مانے انھیں کہیں رجسٹر دیکھائیں ۔ اے ڈی ایل آر کہہ دے جاری ہوئی ہے مت مانے اسے کہیں مجھے اپنی آنکھوں سے دیکھاءوکہ فلاں بندے نے فرد بیع جاری کروالی کہ نہیں کروائی ۔ وہ فرد بیع کے جاری ہونے کی تصدیق ہونے کے بعدآپ نے اس کے مطابق اسٹامپ پیپر خرید کے مالیت کے مطابق وہ ڈی سی ریٹ ہے یا فلاں ۔ ہاں ایک چیز میں بھول گیا فرد بیع پے اگر آپ زرعی زمین خرید رہے ہیں تو قسم زمین زرعی یہ آپ کی فرد پے ضرور لکھا ہونا چاہیے ۔ اگر آپ کی فرد میں اگر آپ زرعی زمین خریدنے جارہے ہیں اس میں یہ نہیں لکھاتو پھر آپ ذہن میں رکھ لیں جو مرلوں کا ریٹ ہے ڈی سی اسکے مطابق آپ کو مالیت پڑنی ہے ہوسکتا ہے آپ اتنے کی زمین نہ خرید رہے ہوں جتنی آپ کو رجسٹریش فیس ادا کرنی پڑے ۔ یہ ضرور ذہن میں رکھنا ہے کہ جب زرعی زمین خریدتے وقت جب آپ فرد بیع جاری کروائیں مالک کروا کے آپ کو دے تو اس پے تسلی کر لیں کہ یہ قسم زمین زرعی ہے ۔ قابل کاشت ہے یا نہیں یہ لکھا ہواس کی مالیت کچھ اور ہوتی ہے بنجر قدیم ہے، بنجر جدید ہے ، ناقابل کاشت ہے ، غیر ممکن آبادی ہے ۔ یہ ساری تفصیلات آپ کے سودے پر مہیت باتوں کے مطابق ہونی چاہیے ۔ مثلاََ میں آپ کو زمین بیچ رہا ہوں کے جی یہ غیر ممکن آبادی زمین میں آپ کو بیچ رہا ہوں ۔ فرد میں غیر ممکن آبادی زمین لکھا نہیں ہواتو آپ کو ممکن آبادی کی فیس چارج ہوگی ۔ آپ خرید رہے ہیں زرعی زمین بنجر قدیم ۔ جب فر د آتی ہے تو اس میں لکھا ہوتا ہے زرعی زمین بنجر جدید، آپ زرعی زمین خرید رہے ہیں نا قابل کاشت ۔ فرد آرہی ہے کہ زرعی زمین قابل کاشت ۔ آپ کو ان چیزوں کے نقصانات ہیں خریدار کو ان چیزوں کے نقصانات ہیں ۔ اب ایک نا قابل کاشت زرعی زمین ہے آپ کو قابل کاشت زرعی زمین کی فرد مل جاتی ہے آپ لے مین ہو آپ رجسٹری کروالیتے ہو ۔ سال بعد آپ کو ٹیکس پڑ جاتا ہے معاملات کہیں کے کہیں پہنچ جاتے ہیں ۔ رجسٹریشن فیس میں اضافہ ہوجاتاہے جب یہ چیزیں آپ دیکھیں گے تو آپ کہیں گے یہ کیا ہوا ؟ اب آپ بدلنے کے لئے بھاگیں گے ۔ کہیں گے نہ نہ نہ نہ آپ کو جب بیچا تھا تو اس حالت میں بیچا تھا تو یہی حالت ہے ۔ اگر اس کی حالت بدلنی ہے تو لمبا طریقہ کار اپنائیں ۔ وہاں پے سروے ہوں گے سروے ہونے کے بعدمعاملات چلیں گے یہ سارا کچھ ہوگا ۔ فرد بیع انتہائی اہم دستاویز ہے ۔ اسکے بعد جو ہے نہ آپ اپنی رجسٹری کروائیں گے رجسٹری میں ایک چیز کا ذکر لازمََ کرنا ہے پراپرٹی کے اطراف ضرور کرنا ہے اب دوسری بات رجسٹری ہمیشہ زرعی زمین کی جتنے میں خرید رہے ہیں اتنے میں ہی کروائیں یا اس سے دو چار لاکھ فی ایکڑ زیادہ کروائیں اس کی وجہ کہ آپ حق شفا سے بچ جائیں گے ۔ اب رجسٹری تیا ہوگئی رجسٹری تیار ہونے کے بعد ادائیگی کا طریقہ دو جگہ طریقہ کار اپنایا جاسکتا ہے یا تو 1- وہ رجسٹری روبرو ہوگی ۔ روبرو سے مراد کہ آپ مالک اور گواہان ذاتی طور پر گواہان شناخت کنند ہ کے ساتھ رجسٹرار کے روبرو پیش ہوجاتے ہیں ۔ رجسٹرڈ سیل ڈیڈ کا مسودہ تین سیٹ میں پیش کر دیا جاتاہے ۔ رجسٹرار اپنے سامنے مالک سے پوچھتا ہے ہاں بھئی تم نے رقم وصول کرلی ہاں بھئی تم نے ادا کردی گواہان اس چیز کی تصدیق کرتے ہو، شناخت کنندہ تم یہ مالک کو شناخت کرتے ہویہی مالک ہے ہاں جی مالک ہے ۔ رجسٹرار کے سامنے انگوٹھے اور سائن ہوجاتے ہیں ادائیگی رجسٹرار کے سامنے ادا کر دی جاتی ہے ۔ سب سے بہترین طریقہ روبرو 2- دوسرا طریقہ رجسٹرار نہیں بیٹھے ہوتے سب رجسٹرار اکثر و بیشتر اپنی سیٹ پے نہیں بیٹھے ہوتے ممکن نہیں رہتا کہ روبرو رجسٹریاں ہوسکیں توپھر اس کا طریقہ کار ہوتا ہے لوکل کمیشن ۔ اب لوکل کمیشن میں کچھ لوگ غلطی کر جاتے ہیں وہ غلطی یہ کر جاتے ہیں کہ رجسٹری کا مسودہ تیا ر ہوا ۔ مسودا تیار ہونے کے بعد اس پے انگوٹھے لگوالیتے ہیں اورادائیگی کر دیتے ہیں یہ غلط طریقہ ہے یاد رکھئے گاکہ اگر آپ نے لوکل کمیشن کے ذریعے رجسٹری کروانی ہے یا آپ نے روبرو کروانی ہے ۔ روبرو کروانی ہے تو سب رجسٹرار کے سامنے جا کے سائن انگوٹھا کریں اس کے پیچھے نہ کریں ، اس کی عدم موجودگی میں مت کریں ۔